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相続において土地と建物は別の財産として評価する

土地だけでなく、建物も相続財産になります。
財産評価をするときには、土地と建物（家屋）は、それぞれ別の財産として評価します。
実際の不動産取引なら築20年以上の木造家屋は価値ゼロというのが相場ですが、相続税評価は別物です。
簡単に言えば、家屋の評価というのは固定資産税評価額に基づいて行うことになっているのです。

相続税評価額＝固定資産税評価額

固定資産税評価額は固定資産税を賦課するための基準となる評価額のことです。
この評価額は固定資産税評価基準に則って市町村が決定し、原則として３年ごとに評価額が見直されます（ちなみに固定資産税評価額に標準税率の1・4％を掛けると固定資産税が算出できます）。
家屋の相続税評価額を算出する方法は、以下のとおりです。
「固定資産税評価額×評価倍率=家屋の相続税評価額」
ただし家屋の場合、評価倍率は1・0倍と決められています。
つまり、固定資産税評価額がそのまま家屋の相続税評価額になるのです。
固定資産税評価額は、毎年所有者のもとに届く通知書を確認するか、その家屋がある市町村役場（東京23区の場合は都税事務所）の固定資産税係で固定資産課税台帳を見せてもらえれば確認できます。

古い家屋でも相応の相続税評価額となる場合も

市町村が行う家屋の固定資産税評価額の方法はとても複雑ですが、基本的な計算式はこうなっています。
「固定資産税評価額=再建築価格×経年減点補正率」
「再建築価格」というのは、評価の対象になった家屋とまったく同じものを、評価時点において新たに建築しようとしたときに必要な建築費のこと。
「経年減点補正率」は、年数の経過によって生じる家屋の消耗などによる減価率のことです。
この計算式からすると、建築費が大きく上昇すれば、見かけは古くなった家屋でも固定資産税評価額（=相続税評価額）が下がらずに、逆に上がることもあり得るのです。
実際には、３年ごとの評価替えにおいて、新しい固定資産税評価額が前の評価額を上回る場合には、原則的には以前の固定資産税評価額に据え置くことになっています。
このようなことから、実際の不動産取引では価値がないような古い家屋でも、相続や贈与時には、相応の評価額がつくわけです。

建て替えによって相続財産を圧縮する

固定資産税評価額の目安は、家屋の場合、建築費用の約50～70％といわれています。
たとえば建築費用5000万円をかけて家を新築したとします。5000万円かけて建てた家だから固定資産税評価額も5000万円というわけではありません。
固定資産税評価額を建築費用の60％とすれば、新築した家の固定資産税は固定資産税評価額約3000万円に標準税率の１・４％を掛けて計算するので、大体42万円程度ということになります。
「家屋の固定資産税（=相続税評価額）は建築費用の約50％～70％」
これは節税にも利用することができます。
例えば、父親が手持ち現金5000万円かけて建て替えたとしましょう。
建て替えなければ、手持ち現金5000万円は現金資産としてそのまま5000万円全額が相続財産になりますが、5000万円で建て替えた新しい家の相続税評価額は3000万円。
つまり2000万円分も、建て替えによって相続財産を圧縮できたことになるのです。

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• 2019-04-20
• [CATEGORY]： 不動産相続編,相続税編
• [TAG]：相続税評価額,固定資産税評価額,相続税,相続,不動産
• [AUTHOR]：遺産相続の弁護士･税理士 永田町法律税務事務所