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【賃貸マンションに建て替えて、相続税を圧縮】相続税において土地の評価額を下げる方法[POSTED]:2019-07-19

【賃貸マンションに建て替えて、相続税を圧縮】相続税において土地の評価額を下げる方法

不動産相続における節税ポイントは、土地の評価額を下げることです。
自宅不動産を建て替えて、賃貸マンションやアパートにすれば土地の評価額を下げることができます。
土地(自用地)の評価額が1億5000万円の場合を考えてみましょう。
貸付建付地の評価額は
「自用地(自ら所有し自ら使用している土地)の評価額」-「自用地の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」
これに当てはめてみると
「1億5000万円(自用地の評価額)-[1億5000万円(自用地の評価額)×70%(借地権割合)×30%(借家権割合)×100%(賃貸割合)]=1億1850万円(貸家建付地の評価額)」
自用地で1億5000万円だった土地が、マンションやアパートを建てて貸家建付地にすることで3150万円分も、つまり20%以上も評価を下げられるのです。
さらにアパートの建築費用に1億円かかったとしましょう。
新しく建てた建物には固定資産税がかかってきます。
建物の固定資産税の基準となる固定資産税評価額は建築費用の50~70%程度といわれていますから、建築費1億円で建てたアパートの固定資産税評価額は60%とすると、6000万円ほどになります。
建物の相続税評価は「固定資産税評価額×1・0%」で計算されるので、つまり、1億円の建築費を掛けた建物の相続税評価額は6000万円。
1億5000万円(土地の評価額)+1億円(現金資産)で合計2億5000万円の資産が、賃貸アパートに建て替えることで、1億1850万円(貸家建付地の評価額)+6000万円(建物の評価額)=1億7850万円に圧縮できるわけです。
建築費用の1億円を自己資金ではなく、金融機関からの借入金で賄ったとしても、節税効果は変わりません。
相続税を計算する際に、借入金は相続財産から控除できるので、相続財産を大幅に減らすことができます。
ただし、相続人は被相続人が残した借入金を返済する義務があることを忘れてはいけません。

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