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【区分所有登記を忘れずに】事業兼用住宅の相続税節税スキーム[POSTED]：2019-05-24
不動産相続において小規模宅地等の特例の適用を検討する際の注意点
たとえば、ビルの最上階に被相続人が居住していて、残りの階を賃貸用マンションとして第三者に貸しているようなケースを考えてみましょう。
建物の一部を居住用にして、残りを賃貸用にしている場合でも、かつてはその土地全体を居住用の小規模宅地等とみなして80％の評価減が可能でした。
これを利用した相続税対策もよく見られました。
それが平成22年の改正で厳格化されて、土地の用途ごとに特例が適用されることになりました。
宅地の面積を居住用と賃貸用の床面積に比例して分けて、それぞれ居住用宅地、貸付用宅地として特例を適用する。
つまり、居住用部分は80％の減額になりますが、賃貸部分は貸付用宅地なので50％の減額しか適用されないのです。
区分所有登記をして相続税対策を
事業兼用住宅で、たとえば２階に兄が親と同居していて、１階で弟（別生計）が自営業をしていたとしましょう。
この場合、被相続人である親が居住用に使っていたのは２階部分だけなので、居住用の小規模宅地等の特例が使えるとしても土地全体の２分の１だけになります。
実際に親が亡くなって相続が発生したときに、兄弟共有で土地と建物を２分の１ずつ相続したとします。
すると、兄が取得した土地は１階と２階の半分ずつ。
居住用の小規模宅地等の特例が使えるのは被相続人である親が住んでいた２階だけで、弟が自営業に使っていた１階は適用外です。
その２階も兄が相続で取得したのは半分だけということで、居住用の小規模宅地等の特例は土地全体の４分の１しか適用できなくなってしまいます。
こうしたケースで小規模宅地等の特例の適用を最大限に受けるためには、相続前に１階と２階の建物の区分所有の登記をしておくことです。
相続で１階を弟が、２階を兄が取得することになれば、兄が相続した２階部分の土地すべて、つまり土地全体の２分の１に特例が適用できます。
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