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相続税対策として有効な収益不動産

安定した家賃収入が見込めるアパートは収益性の高い優良資産といえますが、相続税対策としても収益不動産は有効です。
アパートのような賃貸不動産が建っている土地は『貸家建付地』といって、相続税の評価額を下げることができます。
不動産の場合、土地の相続税評価額は公示価格（取引価格）の約８割。現金で資産を持っているより、不動産で持っているほうが節税になります。　
それがアパートなどの収益不動産が建っている土地ならば、「貸家建付地」として評価額をさらに下げられます。
「貸家建付地」とは貸家を目的とした宅地のことで、戸建ての家屋を貸している場合はもちろん、賃貸アパートの土地も「貸家建付地」と評価されます。
日本の法律では貸家建付地や貸宅地（他人に貸し付けている土地）に住んでいる人の権利がしっかり保護されているので、土地の所有者が勝手に住んでいる人を追い出して新たに建物を建て直すことはできません。
つまり貸家建付地や貸宅地は土地の使用が制限されるので、その分、評価が低くなるのです。

相続における貸家建付地の評価

貸付建付地は以下の計算式で評価されます。
「自用地（自ら所有し自ら使用している土地）の評価額」－「自用地の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」
「借地権割合」とは、借りている土地のどの程度が借地権に相当するかを示した割合のことです。
路線価図ではアルファベット（A～G）で、90～30％の借地権割合が表示されています。
「借家権割合」とは、建物に対する借家権の割合のこと。
借家権割合は国税庁が公示する財産評価基本通達によって、全国一律30％と決められています。
「賃貸割合」は課税時期において、賃貸しているアパートやマンションなどの全床面積に対する賃貸部分の床面積の割合をいいます。
空き室がなければ賃貸率は100％です（継続的に賃貸されている場合、一時的な空き室は賃貸されているものとみなされます）。
例えば、１億2000万円で購入した賃貸用アパートの敷地（土地）が路線価評価で9600万円だったとしましょう。
借地権割合が70％、借家権割合が30％、賃貸アパート経営も順調で満室であれば、 9600万円－（9600万円×70％×30％×100％）で、貸家建付地は、7584万円と評価され、購入金額１億2000万円から4416万円も評価減されたことになります。
貸家建付地として評価されると、自用地と比較しても大体20％程度の評価減を受けられます。
これが賃貸マンションやアパート経営が相続税対策に重宝されている大きな理由です。
ちなみに分譲マンションを他人に賃貸している場合には、建物部分につき借家権割合だけ減額されるとともに、土地部分についても貸家建付地の評価となります。
貸家建付地というと大規模なマンションを所有している地主のイメージですが、サラリーマン大家さんでも貸家建付地の恩恵にあずかれるということです。

貸宅地も相続税対策として有効

貸家建付地は、自分で持っている土地の上に自分で建物を建ててその建物を他人に貸すという話でしたが、自分の土地を他人に貸してその他人が建物を自分の土地の上に建てる場合の話も触れておきます。
この場合、土地は「貸宅地」といいます。
仮に自宅が、他人から借りている土地の上に家を建てたものだとしましょう。
この場合、家を建てた人は「借地人」という立場になって、「借地権」という土地を使用する権利と上物である建物の「所有権」を持っていることになります。その家の路線価が「470C」の場合、借地権割合は「C＝70％」となります。
借地権も大切な財産です。
借地権の財産評価は自用地の評価額に借地権割合を掛けて計算します。
家が建っている土地の相続税評価額を1億5000万円とすると、
１億5000万円×70％（借地権割合）＝１億500万円
借地権評価額は１億500万円で、これも課税対象の相続財産になります。

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• 2019-05-02
• [CATEGORY]： 不動産相続編,相続税編
• [TAG]：相続税評価額,収益不動産,貸家建付地,不動産相続,相続税,相続税対策
• [AUTHOR]：遺産相続の弁護士･税理士 永田町法律税務事務所