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評価が問題になる

弁護士事務所で相続案件を受けた場合、不動産が相続財産に含まれないことはあまりない。
それだけ不動産は、相続におけるもめ事の要因になるのだが、特に何が一番問題になるのだろうかというと、やはり評価の問題である。

不動産を遺産分割において分けるプロセスにおいて、不動産を誰がもらうかについては、実は決着がついていることが多い。
実家の不動産で被相続人と一緒に住んでいた相続人が、生活の本拠を変えずにそのまま相続するパターンが多い。
住んでいる不動産から出ていかせてまで、わざわざ実家の不動産を相続しようという相続人はなかなかいない。
まれに被相続人と一緒に住んでいた実家を相続したくないという相続人もいる。
困らせて争点を１つでも多く作ろうということなのだろうか。
あるいは財産価値が全くない不動産を引き取ることが、損得勘定からして嫌なのだろうか。
遺産分割協議の過程で調停委員からも説得をされて、最終的に諦めることも多い。

最後まで不動産を押し付け合ったり、所有権を主張し合った場合はどうなるのか。
不動産所有権の帰趨が遺産分割調停で決まらない場合は、遺産分割審判に移行して不動産の所属を決めることになる。
結果、共有になってしまうことがある。

ともあれ、遺産分割において不動産所有権の帰属は、諸般の事情で自動的に決定していることがほとんどである。
不動産所有権の帰属が決まったとなると、次に問題になるのは不動産の評価になる。
もともとどの相続人が相続するかが決まっているからこそ、不動産の評価が問題になるといってよいだろう。
つまり、不動産の評価次第でほかの財産がどれだけもらえるかが変わってくるからである。

もともと不動産をどちらがもらうかわからない状態であれば、不動産評価に対して慎重にならざるを得ないが、不動産の帰属について明確になっている以上、不動産を取得しない者はできるだけ高く評価するし、不動産を取得する者はできるだけ低く評価をする。
不動産業者にもっともらしい評価算定見積を依頼するのだが、よくあることとして、できるだけ高く評価をしてほしい、できるだけ低く評価をしてほしいという依頼がなされる。
客観性などとは無縁な評価書が双方から出されるのだが、結果、裁判所が依頼をした不動産鑑定士による鑑定を依頼する案が出される。
最終的に不動産鑑定士を依頼することはそこまで多くはない。コストを法定相続分に応じて負担するのだが、その段階で二の足を踏む。最後は折衷的な価格で折り合うことになる。

このプロセスはいかにも無駄である。できれば不動産価格に対する評価は無責任に口にするのではなく、一度口にした評価については責任を持つべきではないだろうか。自分で法外に高く評価をしておきながら、自分が相続する場合はその価格での評価を拒むケースもある。これでは、相続人本人が口にする評価額はあまり意味がなく、最初から評価を言わせる必要はないことになる。

不動産の評価手法は専門的なので、最初から裁判所主導で価格を出してもらうということもあってよいのではないか。
そのうえで不動産を相続するか、相続しないかを決める。あるいは不動産の帰属は最初から決まっていることも多いので、裁判所の評価を受け入れてもらう。
不動産鑑定のコストを柔軟に下げることができれば、可能になるはずである。不動産鑑定士も裁判所発信の仕事量が増えれば、コストが下がるということもあり得るのではないだろうか。

不動産の評価が問題になるのは遺産分割においてだけではない。
相続税においても不動産は評価が問題になる。
一般的に相続発生後の相続税対策はあまり方法が多くはないのだが、不動産の広大地評価等で相続税対策をすることは可能である。
また相続財産の多くを占める不動産の評価算定自体も、計算が複雑なので、適切な相続税額を算出する意味でも、評価が大いに問題になる。

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• 2019-07-10
• [CATEGORY]： 相続Q＆A
• [TAG]：遺産分割,不動産相続,相続税
• [AUTHOR]：遺産相続の弁護士･税理士 永田町法律税務事務所