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分けられない財産、分けにくい財産の代表格が不動産です。
不動産を売り払って、お金を分けることもできますが、自分が育った実家などの場合には思い入れがあり、そう簡単には売却できないこともあります。

相続財産に占める不動産の割合は、約半分を占めます。
相続財産をどう分割するかはすなわち、不動産をどう分割するかの問題であるといえます。

事業用財産も取り扱いが難しく分けられない財産、分けにくい財産といえます。
事業を継続させるには事業を引き継ぐ後継者に一切を相続させる必要があります。

不動産に相続人の誰が住んでいるかによってまず不動産の所有権の帰趨が決まってきます。
①現物分割：相続財産を現物の財産そのままの形で分割する方法
②代償分割：特定の相続人が財産を相続する代わりに、他の相続人に金銭などを支払うなどして過不足を調整する分割方法。代償金を支払う相続人の支払能力の有無が問題となる。
③換価分割：不動産などの相続財産を売却して現金化し、その現金を相続人で分割する方法。
その不動産に住んでいた人がいる場合に売却すると問題となる。
④共有分割：１つの不動産を「持分」という割合で複数の共有者が持ち合う方法。自由に処分できないなど、問題点が多いことから、共有分割は避けるべき。

不動産の評価は、遺産分割の中でも特に重要な協議事項です。

不動産の評価基準は１つではありません。どの方法をとるかでモメる可能性があります。

相続財産とは、相続開始時（被相続人の死亡時）に被相続人が所有している財産をいいます。
不動産や預貯金のように名前がついていれば、簡単に誰のものか判断ができますが、名前が付いていない場合、自分のものだと言って取り合いになることがあります。
名前がついている場合であっても、争いが生じる場合があります。

（１）名義は父親だが、長男が出捐

法律では、形式的な名義よりも、お金を実際に出した人が所有者であると考えます。
ただし、上記の場合も実際にお金を出した人がお金を出した事実を証明できないと、そのまま名義人の所有のモノとされます。

（２）相続登記未了

遺産分割が済んでいても、不動産登記を後回しにしておくと、いろいろな問題を生じます。
相続登記を行うために遺産分割協議書が必要なため、遺産分割が整っていたにもかかわらず、遺産分割協議書が存在しない場合は、歴代の相続人をたどって改めて遺産分割協議書を作成する必要があります。