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不動産はもろ刃の剣！相続税対策と遺産分割

不動産は節税効果が高いので、相続税対策としてはよく利用されます。

ところが反面で、不動産は遺産分割がしにくい。不動産は単独相続をする必要があるからです（不動産を共有にした場合、次の相続でも共有相続をすることになります。共有者が無限に増えていくきっかけになり、売却や担保提供が事実上できなくなります。）。

不動産が相続人の数に応じて複数存在すれば、各相続人が不動産をそれぞれ相続して遺産分割も容易になります。しかしサラリーマンが住宅ローンで居住用不動産を購入した場合、住宅ローン支払いにより金融資産は乏しく、居住用不動産が相続財産の大部分を占めます。

地主は代々受け継いだ土地を売却したがらず、換価分割ができずに現物分割を余儀なくされ、不動産評価でもめます。サラリーマンも地主も、不動産は遺産分割がしにくいのです。

相続税対策によっては不動産と流動資産とのバランスを欠き、遺産分割が困難になります。

不動産相続は不動産評価額でもめる

不動産相続でのもめごとは多くの場合、不動産評価額を巡ってのものです。不動産を相続する相続人は、不動産評価額を低めに評価しますし、不動産を相続しない相続人は、不動産評価額を高めに評価します。

不動産のうち土地には１物５価ともいわれ、5つの値段評価方法が存在しています。

取引価格である「実勢価格」に加え、「公示価格」「基準地標準価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」の4つの公的価格があります。

公示価格

国土交通省が発表する土地売買の目安となる価格。毎年1月1日を基準日として、3月に発表される。

基準地標準価格

都道府県が発表する土地売買の目安となる価格。公示価格を補う目的で、毎年7月1日を基準日として9月に発表される。

路線価

国税庁が発表する相続税・贈与税の目安となる価格。毎年1月1日を判定の基準日として評価するもので、7月に発表される。公示価格の80％相当が評価水準。

相続税申告書には土地について路線価評価がされている。

固定資産税評価額

市町村が発表する固定資産税を支払う基準となる価格。3年に一度の評価替えがあり、前年の公示価格の70％相当が評価水準。

実勢価格

実際に土地の売買が行われる価格。不動産を相続する相続人は、相続税申告を税理士に依頼していて相続税評価額を把握しており、税理士作成の不動産評価額をもって、不動産評価額であると主張してきます。

相続税評価額と遺産分割における不動産評価額との差は、物件によって10倍以上にもなるので注意が必要です。

小規模宅地等の特例を相続税申告で利用していた場合、不動産を相続した相続人は相続税申告において実態よりもかなり有利な税負担になります。

不動産鑑定士に依頼することも

不動産評価でもめた場合、最初に各相続人が評価を依頼するのは不動産業者です。ところが息がかかった不動産業者に依頼して自分に有利な評価額を出してもらうように依頼をするので、出てきた評価書はあてになりません。

最終的に遺産分割調停などでは、不動産鑑定士に依頼しますが、裁判所が関与して依頼すると不動産鑑定士への報酬は法定相続分で折半となることが多いようです。少なくない費用と争う実益と天秤皿にかけ、それならばと、主張を取り下げる相続人もいます。

不動産鑑定士は公正な観点から不動産鑑定書を作成します。

相手が主張する不動産評価額に納得がいかない場合は、費用をかけてでも不動産鑑定士に不動産鑑定書を作成してもらうほうが、裁判を有利に運ぶことができることもあります。

代償分割から換価分割へ

不動産を相続する方法は、不動産を相続する相続人が、代償金を支払う代償分割で検討し始めます。居住している相続人がそのまま相続するのが合理的だからです。ただし誰も住んでいない不動産の場合や、代償金が支払えない場合、不動産評価額でもめて決着できない場合は、換価分割にせざるをえません。

換価分割になると、代償分割を想定していた特例等が使えるのか、相続税申告で損をしないかなど、相続税申告と関係する問題も出てきます。

実際に不動産を売却することになるので、どちらの相続人が売買の窓口になるのか、どちらの相続人が探してきた不動産業者が売却を仲介するのかなど、不動産売買の実務上の問題も出てきます。争が長引くと互いに疑心暗鬼ですので、不動産の売却代金を持ち逃げされないよう、売買手続きに弁護士の関与を求められることもあります。

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