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相続財産の大半が不動産

相続財産のうち、占める割合が最も大きいのが土地や家屋などの不動産です。
平成24年中に亡くなって、相続税の課税対象とされた被相続人の相続財産の割合を見てみると、「不動産（土地、家屋）」は約51・2％、「現金・預貯金等」が25・4％、「有価証券」が12・3％です。
ちなみにバブル経済華やかなりし平成元年から平成7年にかけては、相続財産に占める不動産の割合が7割に達していました。
バブル崩壊後、土地価格が下落して不動産の割合は半分にまで低下しましたが、相続財産で一番大きなウェイトを占めていることに変わりはありません。
しかも不動産は高額財産。
ゆえに相続税がかかってくるにせよ、遺産分割でトラブルが起きるにせよ、不動産が原因になるケースが圧倒的に多いのです。
相続税対策をする上でも、相続トラブルに対処する上でも、一番大きな財産である不動産の評価方法を知っておくことはとても大切です。

相続における土地や家屋の評価方法

不動産は大きく区分すると土地と家屋に分かれ、それぞれ評価方法が異なります。
一口に土地といっても、宅地や山林など地目の違いによって評価方法は変わってきます。
登記簿上の地目と現況の地目が一致しない場合は、必ずしも登記簿上の地目ではなく、相続や贈与などで取得したときの現況で判定します。
また同じ宅地でも市街地かそうでないかによって評価が変わってきます。
一般的に土地の評価方法は「実勢価格（取引価格）」「公示価格（標準価格）」「相続税評価額（路線価）」「固定資産税評価額」の４つがあります。
それぞれ説明しましょう。

①公示価格（標準価格）

一般の人が土地の取引や資産評価をするに当たって、土地の適正価格を判断する客観的な目安として、国土交通省が発表している評価額のことです。
毎年１月１日時点における標準地の正常な価格を調査して、３月下旬頃に公表されます。

②相続税評価額（路線価）

相続税や贈与税の計算をする際に使われる宅地の評価額の基準となる土地の価格です。
国税庁が毎年1月1日時点における路線価（道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格）を財産評価基準として７月頃に発表します。
一般的に、相続税評価額は公示価格の８割程度といわれています。

③固定資産税評価額

市町村長（東京23区の場合は都知事）が決定し、市町村（東京23区の場合は都税事務所）が示す土地の値段です。
この価額が固定資産税、不動産取得税、登録免許税など、土地にかかってくる税金の基準になり、３年ごとに見直されます。
一般的に固定資産税評価額は公示価格の７割程度といわれています。

④実勢価格（取引価格）

時価、つまり市場で実際に取引されている平均的な価格のことです。
公示価格の100～110％程度が通常とされていますが、相場変動や不動産の状況によって変化するので、必ずしも同じとはいえません。

評価される場面によって異なる不動産の価格

このように不動産の価格はそれぞれの評価される場面で変わってきます。
不動産の遺産分割の場面では相続人全員が納得すればどのように評価してもよいことになっていますが、相続税や贈与税の申告・納付や相続税対策で不動産を評価する場面では、「相続税評価額」が問題になってきます。
不動産の評価というのは複数あって、場面ごとに違ってきます。　
一般的に相続の話では路線価と実勢価格（時価）が出てくることが多いので、この２つは最低でも押さえておくべきでしょう。
遺産分割で問題になるのは実勢価格です。
それも被相続人が亡くなったときの実勢価格ではなく、遺産分割が成立したときの実勢価格です。
そのため、遺産分割に時間がかかると不動産価格が乱高下するケースもあります。
遺産分割では不動産の市場価格に気を配ることも大切です。
対して、土地の相続税について考えるときには、実勢価格ではなく路線価による計算の仕方が問題になります。
相続税の計算の基準になるのは相続発生時の路線価です。
遺産分割のように分割時の実勢価格ではないので、間違えないようにしましょう。

	遺産分割	相続税申告
基準時	遺産分割成立時	相続発生時
基準額	実勢価格	路線価

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• 2019-04-16
• [CATEGORY]： 不動産相続編,相続税編
• [TAG]：相続税評価額,実勢価格,路線価,不動産相続,相続税,不動産
• [AUTHOR]：遺産相続の弁護士･税理士 永田町法律税務事務所