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相続の際に大きな節税効果が見込めるタワーマンション

都心のタワーマンションの販売が好調といいます。
高層マンションは低層階より高層階のほうが販売価格は高く、ペントハウスは一階の同じ面積の部屋の数倍はするといわれています。
ところが今は、そうした高層階の高い物件から飛ぶように売れているとのこと。
特定の地域では、お金持ちがタワーマンションのペントハウスを買い占めているという話もあるくらいです。
なぜお金持ちがタワーマンションの高層階を買うのかといえば、そういう物件ほど相続の際に大きな節税効果が見込めるからです。

相続におけるタワーマンションの評価方法

マンションの相続税評価は、建物と土地、それぞれ別々に行われます。
建物部分の評価額は固定資産税評価額と同じです。
一方、土地の評価は、マンションが建っている敷地全体を路線価で評価して、「敷地権割合」を乗じて算出します。
「敷地権」というのはマンションの敷地に関する権利で、それぞれの専有部分の床面積をすべての専有部分の床面積の割った数値が「敷地権割合」です。
マンションの敷地全体の評価額に「敷地権割合」を掛ければ、自分が持っているマンションの土地評価額が出てくるわけです。
ということは、同じマンションに住む戸数が多ければ多いほど、「すべての専有部分の床面積」が大きくなりますから、一つ一つの部屋の敷地権割合は小さくなります。
土地の相続税評価額である相続税評価額（路線価）は公示価格の約８割で計算されるので、現金に比べると不動産の評価額は低くなります。
その不動産の中でも、マンションのような集合住宅、特に総戸数が多いタワーマンションの場合、一戸建てや総戸数の少ないマンションやアパートと比べると、さらに相続税評価額が低くなるのです。

プレミアム不動産購入で相続税の節税効果を狙う

高層タワーマンションの購入価格は、広さが同じでも一般的に高層階のほうが高く設定されています。
しかし、相続税評価の際に考慮されるのは固定資産税評価額と敷地全体の路線価、敷地権割合であって、高さや眺めの良さなどは一切関係ありません。
敷地権割合が同じであれば、低層階でも高層階でも相続税評価額は同じ。
購入価格と相続税評価額の差額が大きい物件ほど節税効果は高くなります。
だからタワーマンションは値段の高い高層階から売れていくのです。
相続において、不動産はあくまでも相続税評価額で評価されます。
「眺めがいい」とか、「駅から近い」とか「都心にある」といったプレミアムな価値は、不動産の売買価格を決めるうえでは付き物ですが、相続税評価額には何ら考慮されません。
プレミアム価格の不動産を購入すればそれだけ現金資産が減って、かつ、相続時には購入価格よりもはるかに安い評価額になる。
販売価格（市場価格）と相続税評価額の差が大きいプレミアム不動産の購入は、大きな節税効果があるのです。

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• 2019-04-22
• [CATEGORY]： 不動産相続編,相続税編
• [TAG]：タワーマンション,固定資産税評価額,相続税評価額,相続税対策,不動産
• [AUTHOR]：遺産相続の弁護士･税理士 永田町法律税務事務所