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不動産相続において小規模宅地等の特例を適用するための要件

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには「亡くなった人の要件」と「もらった人の要件」、２つの適用要件をクリアしなければなりません。
それぞれの要件は以下のとおりです。
【亡くなった人の要件】
亡くなった人（被相続人等）の居住の用に供されていた宅地であること
【もらった人の要件】
①「配偶者」であること
②「同居親族」が引き続き申告期限まで保有・居住し続けること
③マイホームを持たない「別居親族」が申告期限まで保有すること（①と②がいない場合のみ。居住しなくてもよい）
被相続人が亡くなって配偶者が自宅を相続すれば①に当てはまります。
また被相続人と同居していた子どもたちが自宅を相続して、そこに住み続ければ②の要件を満たします。

配偶者や同居親族がいない場合の不動産相続

では「配偶者」も「同居親族」もいない場合はどうなるのでしょうか。
被相続人が亡くなった時点ですでに配偶者は先立っていて、子供たちは全員独立、それぞれの家族と暮らしているようなケースがこれに当たります。
「もらった人の要件」の①と②に当てはまる人がいない場合、宅地を取得した「別居親族」に特例適用のチャンスが巡ってきます。
これが「もらった人の要件」の③です。
「別居親族」が特例の適用を受けるためには、まず「マイホーム（自分の家）を持っていないこと」。
そして、相続税の申告期限（被相続人の死亡日の翌日から10ケ月）まで「保有」していることが条件になります。
「保有」のみですから、被相続人が亡くなったあとにわざわざ相続する家に移り住む必要はありません。
申告期限を過ぎれば、売っても構いません。

持ち家がない相続人が不動産を相続すれば節税できる

配偶者に先立たれた被相続人が一人暮らしのまま亡くなったとしましょう。
配偶者も同居親族もおらず、「別居家族」である3人の子どもたちが実家を相続する場合はどのようになるのでしょうか。
独立をしてマンションを購入した長男が実家を相続した場合、特例の適用は受けられません。
長男は家持ちであり、「マイホームを持っていないこと」という条件に当てはまらないからです。
長女は念願マイホームを購入し、夫や子どもと暮らしていたらどうでしょうか。
マイホームは夫名義。長女のものではないのですから、家持ちとはみなされないともいえそうですが、長女も特例の適用は受けられません。
配偶者の家でも「マイホーム」とみなされてしまうからです。
一方、社会人になって実家を出てから、ずっと賃貸マンションで優雅な独身生活をエンジョイしている次女がいたとしたら、どうなるのでしょうか。
「持ち家」がない次女が自宅を相続した場合には、納税申告期限までの保有を条件に特例の適用が受けられます。

持ち家がある相続人が不動産を相続しても節税できるケース

「どうせ長男も長女も小規模宅地等の特例を受けられないのなら、自分が家を相続したほうが節税になる」と、実家の相続で揉めたとき、次女がこんな主張をするかもしれません。
しかし、持ち家がある長女や長男にも特例の適用が認められる例外的なケースがあります。
それは「相続開始前３年以内に自分または自分の配偶者の持ち家に住んだことがない」というケースです。
要するに、長男がマイホームを持っていたとしても、長女が夫の持ち家で暮らしていたとしても、被相続人が亡くなる３年前からそこに住んでいなければ、「持ち家がない」として特例の適用が受けられるのです。
小規模宅地等の特例で、別居親族が土地を相続した場合の適用要件は「家なき子」と呼ばれています。
すでにマイホームを持っている別居親族が相続時に特例を活用するために、あえて「家なき子」になるという選択もあります。
つまり親が亡くなる３年以上前にマイホームを売却したり、貸家にして、持ち家に住んでいない状態（家なき子）しておくのです。
少なくとも３年間はその状態を続けなければならないし、いつ相続になるかもわからない。
しかし、自宅不動産の評価額を80％も減額できる節税法なんて他にはありませんから、いざというときに特例の適用が受けられるように準備しておくのも一つの考え方といえるでしょう。

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• 2019-06-03
• [CATEGORY]： 不動産相続編,相続税編
• [TAG]：家なき子,小規模宅地等の特例,不動産相続,相続税,相続
• [AUTHOR]：遺産相続の弁護士･税理士 永田町法律税務事務所