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相続税評価の基本となる路線価図の確認

相続税評価は基本的に路線価価格によりますから、計算の方法を頭に入れておくに越したことはありません。
具体的には、路線価を財産評価基準書の路線価図から確認することから始めます。
路線価図とは、その年の１月１日時点の土地の価格を基準に、国税庁から毎年７月に公表される図面のことです。
例えば、平成29年分は、平成29年１月１日時点の土地の価格を基準に決定しますので、該当する年度の路線価図を確認することになります。
その年分の路線価図がまだ公表されていない場合は、その年分の路線価図が公表されてから評価を行います。

路線価が定められていない場合の相続税評価

では、路線価が定められていない場合にはどうすればよいのでしょうか。
市街地のように路線価が定められていれば、路線価方式で相続税評価額を算出すれば問題ありません。
しかし、田畑や山林などの市街地以外の地域は、土地そのものの形状が異なるため、路線価も定められておらず、路線価方式では正確な評価額を算出することができないのです。
こうした場合に用いられるのが倍率方式です。
固定資産税の基準となる価格である固定資産税評価額に、国税庁のホームページなどで閲覧することができる財産評価基準書に記載された評価倍率をかけて算出する方式です。

相続税評価のための路線価図の見方

路線価方式の話に戻りまして、路線価図の見方について確認します。
ポイントは次の４点です。
①「土地の所在」を確認する
②「路線価」を確認する
③「地区区分」を確認する
④「借地権割合」を確認する

まずは、①「土地の所在」の確認から始めます。
財産評価基準書から調べたい宅地の路線価図を確認するのです。住所がわかれば調べることができます。
例えば、東京都千代田区永田町１丁目１番地１号を調べる場合、国税庁のホームページの財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）で年を選択して、都道府県で東京都を選択して、路線価図をクリックします。
「千代田区」「永田町１丁目」に該当する図を探します。
番地は地図上において〇で囲んだ数字で表されています。
今回のケースですと１番地ですので地図上の①に該当する土地を探します。
次に、②「路線価」を確認します。
土地に面している道路の数字とアルファベットを確認します。
路線価は千円単位で表示されており、１㎡当たりの価額です。
例えば「１１３０Ｃ」と記載されていれば、１㎡当たり113万円で評価することになります。
路線価がわかったら、③「地区区分」を確認します。
路線価図からは土地の価格だけではなく、地区区分もわかります。
この地区区分は、土地の評価の際の修正割合にかかわってくる重要なものです。
最後に、④「借地権割合」を確認します。
路線価の隣に記載されているアルファベットはこの借地権割合を表しています。
人から借りている土地は、その利用が制限されているので、通常よりも評価額が下がります。
人から借りている土地については、その通常の評価額にこの借地権割合を乗じて計算します。
ちなみに、建物の評価は固定資産税評価額を基準になされます。
そもそも建物の固定資産税評価額は、建物を建てた時の建築費や取得価格などと一致するわけではなく、市町村により異なりますが、建築費の50～70％程度で設定されています。
建物の評価は、このように決定した固定資産税評価額に1.0倍して評価します。
つまり、建物の価格＝固定資産税評価額ということです。

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• 2018-11-09
• [CATEGORY]： 不動産相続編,相続税編
• [TAG]：弁護士兼税理士によるワンストップ相続実例,相続税評価額,路線価,相続税,不動産
• [AUTHOR]：遺産相続の弁護士･税理士 永田町法律税務事務所