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【各特例の適用条件を要確認】不動産譲渡所得の特別控除とは[POSTED]：2019-06-27
不動産相続で問題となる不動産譲渡所得の特別控除
土地や建物を売却したときに課せられる税金の課税ベースになる「課税譲渡所得金額」の計算式は次のようになります。
課税譲渡取得金額＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）
これはあくまで基本的な計算式です。
土地や建物を売却した場合には各種の特別控除の特例が設けられていて、売却金額から差し引くことができます。
つまり、正確には以下の計算式になります。
課税譲渡取得金額＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
譲渡所得の特別控除には以下のようなものがあります。
① 公共事業などのために土地建物を売却した場合 5000万円の特別控除の特例
② マイホーム（居住用財産）を売った場合 3000万円の特別控除の特例
③ 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合 2000万円の特別控除の特例
④ 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合 1500万円の特別控除の特例
⑤ 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合 1000万円の特別控除の特例
⑥ 農地保有の合理化などのために土地を売った場合 800万円の特別控除の特例
それぞれの特別控除額は特例の対象になる譲渡益の額が上限になります。
たとえばマイホームを売却した際の譲渡益が2000万円なら、②の特別控除の上限は2000万円になります。
また特別控除額の合計額は年間5000万円が限度です。
5000万円に達するまでの特別控除は前記の①から⑥の順番で行います。
居住用不動産の売却時に使える3000万円の特別控除の特例
居住用の土地建物を売却したときに使えるのが、②のマイホームを売却した場合の特別控除（居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例）です。
これが適用できれば、所有期間の長短に関係なく、マイホームを売却した譲渡所得から最高3000万円まで控除できます。
ただし、こうした特例には適用要件が設定されています。
相続後の売却を予定しているなら、どのような状況になれば特例が活用できるかを事前に確認して、相続税対策を施したり、遺産分割を行ったりする必要があります。
居住用不動産売却時には3000万円の特別控除以外の特例についても忘れずに
3000万円の特別控除の特例以外にも、マイホームを売却したときに適用が可能な特例があります。
一つは「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」。
譲渡した年の１月１日で所有期間が10年を超えている場合、長期譲渡所得の税額を通常よりも安い税率で計算できる軽減税率の特例です。
長期譲渡所得にかかってくる税率は本来なら所得税15％＋住民税5％の合計20％ですが、この特例の適用を受けると、譲渡益が6000万円以下なら、所得税10％＋住民税4％の合計14％に軽減されます。
譲渡益が6000万円を超える場合は、6000万円以下の部分について所得税10％、住民税4％の軽減税率が適用されます。
ちなみに軽減税率の特例は3000万円の特別控除の特例との併用が可能です。
それから、マイホームを売却して買い換えるときに活用できる特例もあります（特定の居住財産の買い換えの特例）。
一定の要件を満たした上で、買い換え代金が譲渡額（売却代金）を上回る場合は、譲渡益に対する課税を将来（買い換えたマイホームを譲渡したとき）まで繰り越すことができます。
買い換え代金より譲渡額の方が多い場合は、買い換え代金に充当した譲渡額については課税が繰り延べられて、譲渡額と買い換え代金の差額に対して譲渡所得の課税されることになります。
ただし、この買い換え特例は、3000万円特別控除の特例や軽減税率の特例とは重複して適用はできないので、注意が必要です。
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