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相続の場面ごとで異なる不動産の評価

不動産の価格ほど、相続において問題を引き起こすものはありません。
不動産は１物４価といわれますが、場面ごとに応じて、不動産の価値を図る指標が異なります。
遺産分割においても、相続税の申告・納税においても同様なのですが、この評価額の違いは、端的に財産を評価する者の主観によって価格が異なるのではなく、評価軸自体が複数存在することから生じています。
評価方法自体が様々に存在することは、相続における不動産業務が高度に専門化し、各分野の専門家によっても、他の分野における専門家の助けが必要になってくることになります。
日本独特の計算方法もあり、相続において不動産を所有していること自体が有利に扱われることもあって、富裕層の資産構成が不動産に偏っているといわれます。
もっとも富裕層が不動産を所有するのは、不動産業者からのアドバイスがきっかけになることが多く、次のように複雑な不動産の評価体系からしても、相続税の申告や遺産分割において専門家の助力を不可欠なものにしているともいえます。

不動産において何をもって時価とするのかは不明確

不動産の価格の評価方法には、時価による算定があります。
ところが、商品市場が成立するものとは違い、不動産は物件ごとに個性があります。
何をもって時価なのかというと、究極的にはその不動産を実際に売却した時の価格になってしまいます。
しかもその売却価格が忠実に時価といえるものなのかというと、難しい問題があります。
同じ条件の同じものが１つしかないので、実際の売却自体が正当な価格をもってされたかが不明で、何をもって時価とするのかが不明確であるということです。
離婚や遺産分割、会社の資金繰りなど、現金を捻出する必要があり売り急いでいる状況であれば、本来の不動産が持っていた価値よりも低めに売却されることもあります。
買主に売主側の事情を悟られてしまい、買いたたかれてしまうこともあるのです。
逆に、物件の個性を買主が高く評価した結果、あるいは市場価格よりも高額で購入する動機がある場合には、市場価格よりも高い価格で決まることもあります。例えば、自分の子どもを人気のある学区の学校に通わせたい事情がある場合、隣地所有者が自分の土地の価値を高めるために購入する場合、地上げなどでまとまった面積の開発を行う場合などです。

最終的には不動産鑑定へ

いずれにせよ、時価に関する評価がまとまらない場合は、最終的に不動産鑑定に持ち込まれます。
不動産鑑定士によっても、当然、評価が異なりますので、遺産分割ではお互いが依頼した不動産鑑定士の評価を出し合うこともあり得ます。
不動産鑑定士への報酬も安くはないために、当事者双方が同じ不動産業者に依頼して価格の査定をしてもらうこともあります。
この不動産業者が出してくる査定価格も、結局は、近隣での最近の売却事例や路線価などに基づき、基本的な価格を算定したうえで、物件独自の個性を加味して増減を微調整しています。
不動産売買事例のデータを掲載した不動産流通標準情報システムに載せたがらない買主もいるようです。
というのも、買主がさらに転売をする際に、自分が買った価格を知られることは有利にはなりません。
転買主に、購入時の価格が廉価であることを指摘されて、指値を入れられることがあるからです。

路線価を修正して評価額を算出

次に路線価ですが、これは道路についている価格のことです。
道路（路線）に面する標準的な宅地の１㎡あたりにおける価額のことを路線価といいます。
単位は1,000円で、この道路に付けられた値段を基準に計算することになります。
土地に面している道路についた値段をもとに算定するので、基本は大雑把な数字が出るのですが、地形などの土地の個性で修正していくことなります。
例えば、非常に広大な土地や形がいびつな土地のように利用方法が制限される土地については、路線価をもとに計算した価額を修正して低い評価額となることがあります。

固定資産税評価額がゼロになることはない

固定資産税評価額は、毎年の固定資産税を支払う時のもととなる不動産の価格のことをいいます。
市町村役場にある固定資産台帳に登録してある土地や建物といった不動産の評価額のことです。
納付書に記載されているので、明解です。特に建物に関していえるのですが、通常、時の経過とともに建物の価値は減少していき、一定期間が経つと建物の価値は市場でゼロとみなされる傾向があります。
どれだけこだわりを持って建てた思い入れのある建物であっても、時が経過すればゼロ評価となってしまうのです。
ところが、固定資産税評価額は、建築経過年数に従って漸減するとはされるものの、ゼロになることはありません。
徴税目的ということもあるのでしょうが、現に建物が存在している以上はゼロ評価にはできない、といわれれば、むべなるかなでしょうか。

公示価格は客観的な目安としての評価額

公示価格は路線価と同様で、年に一回発表されます。
路線価が国税庁発表の価格であるのに対して、公示価格は国土交通省が発表するもので、時期も前者が毎年１月１日時点における路線価を財産評価基準として７月頃に発表するのに対して、後者は毎年１月１日時点における標準地の適正な価格を調査して３月に公表されます。
ただ公示価格は、スポット的にしか通用されません。
というのも、公示価格は、一般の人が土地の取引や資産評価をするにあたって土地の適正価格を判断する客観的な目安として発表される評価額ですから、あくまでも目安としての価格なのです。
そのうえ、特定の地点を定点観測で継続的に観察して評価額を出しているので、たまたまその場所に不動産を持っている人間にしかあてはまらない数字です。
不動産景気の趨勢を追っていくには意味があるものの、特定の不動産の価値を図る参考値としてはあまりあてにならないという考えもあるといえます。
とはいえ、観察地点の近隣の不動産の価値を図るには大いに参考になります。

特定の不動産に関する個別具体的な指標ではない

以上、４つの指標に共通しているのは、特定の不動産の価値を取り入れた個別具体的な指標ではないということです。
究極的に「この不動産」を評価するには、個別具体的な調整や補正が不可欠であることは、相続税及び遺産分割の両面において妥当します。
相続税を申告・納付する際に不動産の価値を評価する際においても、遺産分割において誰がどの財産を取得するのか検討するために不動産の価値を評価する際においても、具体的に「この不動産」の価値を評価しなければ、真に適切な判断をすることはできないのです。
ここが不動産の相続において難しい点であるといえるでしょう。

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• 2018-10-30
• [CATEGORY]： 遺産分割編,不動産相続編,相続税編
• [TAG]：不動産評価,弁護士兼税理士によるワンストップ相続実例,遺産分割,不動産相続,相続税
• [AUTHOR]：遺産相続の弁護士･税理士 永田町法律税務事務所