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不動産相続のすべてのケースで特例が受けられるわけではない

小規模宅地等の特例の適用が受けられるかどうかで相続税額は大きく違ってきます。
相続した土地の評価額を80％も減額できたら、相続税はほとんどかからなくなるケースも多いでしょう。
この特例の適用対象者は、相続や遺贈によって宅地を取得した人です。
しかし、相続や遺贈で宅地を取得したとしてもすべてのケースで、当然に特例の適用を受けられるわけではありません。

不動産相続で問題となる「居住の用」とは

ここでは居住用住宅に話を絞って説明しましょう。
小規模宅地等の特例の適用を受けるには、２つの厳格な適用要件をクリアしなければなりません。
そのうちの一つは亡くなった人についての要件で、その土地が「亡くなった人（被相続人等）の居住の用に供されていた宅地」であることです。
「居住の用」というのは、亡くなった人が生活していた家、つまり「生活の拠点」を置いていたということ。
たとえば別荘のように一時的に滞在するような不動産は生活の拠点ではないので、特例の適用対象にはなりません。
また住民票が置いてあった場所とか、長年暮らした場所だからといって、そこが生活の拠点であったとは限りません。
家を何個ももって行き来していた場合などであっても、この特例が適用できるのは、被相続人が亡くなる直前に生活の拠点を置いていた一つの宅地のみです。

生活の拠点としての不動産かどうかがポイント

必ずしも亡くなる直前まで自宅で暮らせるとは限りません。
たとえば、もし被相続人が入院して、長い闘病生活の末にそのまま病院で亡くなったとしたらどうでしょうか。
病院が生活拠点ということになって、自宅は特例の適用を受けられないのでしょうか。
そんなことはありません。
病院はあくまで治療をするための施設であって、病気が治ったら退院することを踏まえれば、被相続人がそれまで住んでいた建物で生活しないのは、一時的なもので、つまり病院は生活の拠点にはなり得ません。
被相続人が病院に入院したまま亡くなっても、生活の拠点は入院前に生活をしていた自宅にあったと考えてよいので、自宅不動産は小規模宅地等の特例の適用対象になります。
その宅地が被相続人の生活の拠点だったかどうかは、亡くなる直前の状況で判定することになります。
しかし被相続人が病院で最期の瞬間を迎えたときには、生活の拠点は自宅にあったと考えてもよいことになっています。
長期入院して、一度も退院することなく亡くなったとしても、です。
ただし、入院した後に自宅を第三者に貸して、病院で亡くなった時点で自宅に他の人が住んでいたような場合は、病気が治って退院しても当人に帰る拠点がないということで、特例は適用できないことになっています。

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• 2019-05-28
• [CATEGORY]： 不動産相続編,相続税編
• [TAG]：相続税評価額,小規模宅地等の特例,不動産相続,相続税,遺贈,相続
• [AUTHOR]：遺産相続の弁護士･税理士 永田町法律税務事務所