【平行線ならどうなるか】不動産評価でもめている遺産分割
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【平行線ならどうなるか】不動産評価でもめている遺産分割
相談者からの相談内容
母が亡くなった相続で、兄との遺産分割調停中で長引いています。 ポイントはいくつかあったのですが、最終的には不動産評価についてもめています。 兄は不動産評価を低めに出しているようですが、客観的にはもっと高い価値があるはずの不動産になります。 自分ができるだけ多くの相続財産を相続して、私に対する代償金を少なめに済ませられるように、 不動産評価を操作しています。 複数の不動産業者に聞いたのですが、兄の提出している評価額はそんなに低いはずはないだろうという水準です。 私は複数の不動産業者に聞いて出してもらった査定書を持っています。 この額であれば買い取るという買付証明もとつりつけられると思います。 このまま不動産評価について物別れに終わった場合にはどうなってしまうのでしょうか。 また妥当な不動産評価はどのようなものなのでしょうか。- 弁護士からの
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不動産評価は結局、裁判所が入って不動産鑑定をすることに
不動産評価額は遺産分割でのモメ要素
遺産分割において不動産評価でもめることはありがちです。
不動産を誰が取得するかについて、被相続人の自宅である場合は、同居していた相続人、この場合は兄が取得することで最初から結論が出ていることが多いでしょう。
しかしその不動産評価をどう見るかについては、相続人間で意見が分かれるのが常です。
不動産を相続する相続人にとっては低く評価することによって自分の相続財産全体の価格をあげようと思う一方で、不動産を相続しない相続人にとっては高く評価することで自分が相続する相続財産を少しでも多くしようとします。
税理士が出した路線価価格には注意
ありがちなのは相続税で用いる路線価価格を用いて不動産評価額を主張するケースです。
路線価価格だと時価よりも低く、場合によってはかなり低く出てしまうので、あっさりと乗せられないようにする必要があります。
どのくらい低いかというと、時価の２割程度にしかならない不動産もあります。
路線価価格は相続税申告において税理士が用いるものなので、税理士がしっかりと鑑定したかのような体で主張されることがあります。
そのまますんなりと通ってしまうこともあるので、注意が必要です。
特に弁護士がついている案件では、弁護士が税理士の書面をうのみにしがちです。
不動産業者の不動産査定書は各相続人の意向を汲んだもの
遺産分割調停で不動産評価に関する意見が分かれた場合、双方の相続人がお互いに不動産業者の出した不動産査定書を提出し合うことがよくあります。
この不動査定書は多くの場合、無料で不動産業者が作成することが多いのですが、不動産評価を高めに出してほしい、逆に低めに出してほしいという依頼者である各相続人の意向を汲んだものになります。
いわば客観性が担保されていないものなので、不動産査定書については双方ともに出し合ったうえで、折り合いをつけることになる流れになるのですが、それでも話し合いがつかないことがあります。
最後は不動産鑑定士だが費用に躊躇することも
最終的には不動産鑑定士が作成した不動産鑑定書によることになるのですが、裁判所が介入して裁判所が決めた不動産鑑定士にお願いすることになります。
不動産鑑定士にお願いした結果については各相続人ともに異存がなく、文句は言わない旨の約束をしたうえで、お願いすることになります。
この不動産鑑定ですが当然、費用が必要になります。
数十万円はしますが、各相続人が法定相続人に従って案分負担します。
この費用負担について聞いて、それまで不動産鑑定を強硬に主張していた相続人があっさりと不動産鑑定をあきらめることもあります。
このようにして不動産鑑定が出れば、不動産に関する遺産分割がまとまる算段になりますが、不動産鑑定をすることにならないパターンもあります。
不動産の現物相続を希望し始めることも
それまでに不動産はいらないと言っていた相続人が急に、不動産を欲しがり始めることがあります。
そうなると不動産をどちらが相続するかについて、もめ始めることに。
もともと不動産がどの地域に存在するかなどの事情によって、不動産に近い場所に居住する相続人が相続することが多いのですが、強硬に相続を主張された場合、不動産を現物相続することを期待する権利は法的に保障されていません。
不動産はだれに相続されるかが決まらないければ、現物で共有することになります。
遺産分割協議で現物共有が決まることもあれば、遺産分割協議で決まらなくてもいずれ遺産分割審判で共有とされることになります。
ただもめていた相続人間で不動産を共有することになるのでうまくいくわけがありません。
いずれ共有物分割請求で半分に分けて分筆することになります。
すると分筆後の各不動産は、もともとの不動産の価値の半分以下になります。
道路付けや角地でなくなる、整形地でなくなるなどの事情で評価が下がるからです。
なかなか決まらなければ換価分割に
であれば、いっそのこと不動産を売却して売却したお金を相続する換価分割も検討されることになります。
その場合もどちらの相続人が売却する不動産業者を探すかの問題があります。
コンペの形をとることが一般的です。
自分が今後住むことを予定している不動産で、同居中から住んできた不動産を手放したくないお兄様としては、自宅不動産を相続するために、最終的には妥協をしてくることも考えられます。
ここがポイント！
路線価価格と不動産業者査定、不動産鑑定士、現物分割、換価分割
主張内容によっては相手の相続人が大幅な妥協をすることも
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