【平行線ならどうなるか】不動産評価でもめている遺産分割

【平行線ならどうなるか】不動産評価でもめている遺産分割

[投稿日]: [投稿者]:
[サブカテゴリ]:

【平行線ならどうなるか】不動産評価でもめている遺産分割

相談者からの相談内容

母が亡くなった相続で、兄との遺産分割調停中で長引いています。 ポイントはいくつかあったのですが、最終的には不動産評価についてもめています。 兄は不動産評価を低めに出しているようですが、客観的にはもっと高い価値があるはずの不動産になります。 自分ができるだけ多くの相続財産を相続して、私に対する代償金を少なめに済ませられるように、 不動産評価を操作しています。 複数の不動産業者に聞いたのですが、兄の提出している評価額はそんなに低いはずはないだろうという水準です。 私は複数の不動産業者に聞いて出してもらった査定書を持っています。 この額であれば買い取るという買付証明もとつりつけられると思います。 このまま不動産評価について物別れに終わった場合にはどうなってしまうのでしょうか。 また妥当な不動産評価はどのようなものなのでしょうか。
弁護士からの
一言アドバイス
「学ぶ」コーナーでまずは勉強 頃合を見計らって弁護士に依頼 状況によって弁護士に依頼 至急弁護士に依頼することが望ましい 今すぐ弁護士に依頼することが望ましい
今すぐ弁護士度
簡単に解決できる見込み やや簡単に解決できる見込み 解決できる見込みあり 解決するのがやや難しい 解決するのが難しい
解決難易度

不動産評価は結局、裁判所が入って不動産鑑定をすることに

不動産評価額は遺産分割でのモメ要素

遺産分割において不動産評価でもめることはありがちです。
不動産を誰が取得するかについて、被相続人の自宅である場合は、同居していた相続人、この場合は兄が取得することで最初から結論が出ていることが多いでしょう。
しかしその不動産評価をどう見るかについては、相続人間で意見が分かれるのが常です。
不動産を相続する相続人にとっては低く評価することによって自分の相続財産全体の価格をあげようと思う一方で、不動産を相続しない相続人にとっては高く評価することで自分が相続する相続財産を少しでも多くしようとします。

税理士が出した路線価価格には注意

ありがちなのは相続税で用いる路線価価格を用いて不動産評価額を主張するケースです。
路線価価格だと時価よりも低く、場合によってはかなり低く出てしまうので、あっさりと乗せられないようにする必要があります。
どのくらい低いかというと、時価の2割程度にしかならない不動産もあります。
路線価価格は相続税申告において税理士が用いるものなので、税理士がしっかりと鑑定したかのような体で主張されることがあります。
そのまますんなりと通ってしまうこともあるので、注意が必要です。
特に弁護士がついている案件では、弁護士が税理士の書面をうのみにしがちです。

不動産業者の不動産査定書は各相続人の意向を汲んだもの

遺産分割調停で不動産評価に関する意見が分かれた場合、双方の相続人がお互いに不動産業者の出した不動産査定書を提出し合うことがよくあります。
この不動査定書は多くの場合、無料で不動産業者が作成することが多いのですが、不動産評価を高めに出してほしい、逆に低めに出してほしいという依頼者である各相続人の意向を汲んだものになります。
いわば客観性が担保されていないものなので、不動産査定書については双方ともに出し合ったうえで、折り合いをつけることになる流れになるのですが、それでも話し合いがつかないことがあります。

最後は不動産鑑定士だが費用に躊躇することも

最終的には不動産鑑定士が作成した不動産鑑定書によることになるのですが、裁判所が介入して裁判所が決めた不動産鑑定士にお願いすることになります。
不動産鑑定士にお願いした結果については各相続人ともに異存がなく、文句は言わない旨の約束をしたうえで、お願いすることになります。
この不動産鑑定ですが当然、費用が必要になります。
数十万円はしますが、各相続人が法定相続人に従って案分負担します。
この費用負担について聞いて、それまで不動産鑑定を強硬に主張していた相続人があっさりと不動産鑑定をあきらめることもあります。
このようにして不動産鑑定が出れば、不動産に関する遺産分割がまとまる算段になりますが、不動産鑑定をすることにならないパターンもあります。

不動産の現物相続を希望し始めることも

それまでに不動産はいらないと言っていた相続人が急に、不動産を欲しがり始めることがあります。
そうなると不動産をどちらが相続するかについて、もめ始めることに。
もともと不動産がどの地域に存在するかなどの事情によって、不動産に近い場所に居住する相続人が相続することが多いのですが、強硬に相続を主張された場合、不動産を現物相続することを期待する権利は法的に保障されていません。
不動産はだれに相続されるかが決まらないければ、現物で共有することになります。
遺産分割協議で現物共有が決まることもあれば、遺産分割協議で決まらなくてもいずれ遺産分割審判で共有とされることになります。
ただもめていた相続人間で不動産を共有することになるのでうまくいくわけがありません。
いずれ共有物分割請求で半分に分けて分筆することになります。
すると分筆後の各不動産は、もともとの不動産の価値の半分以下になります。
道路付けや角地でなくなる、整形地でなくなるなどの事情で評価が下がるからです。

なかなか決まらなければ換価分割に

であれば、いっそのこと不動産を売却して売却したお金を相続する換価分割も検討されることになります。
その場合もどちらの相続人が売却する不動産業者を探すかの問題があります。
コンペの形をとることが一般的です。
自分が今後住むことを予定している不動産で、同居中から住んできた不動産を手放したくないお兄様としては、自宅不動産を相続するために、最終的には妥協をしてくることも考えられます。

ここがポイント!

路線価価格と不動産業者査定、不動産鑑定士、現物分割、換価分割

主張内容によっては相手の相続人が大幅な妥協をすることも

[投稿日]: [投稿者]:永田町法律税務事務所

この記事が参考になった方はクリック!

同じカテゴリーの相続相談事例 [カテゴリー:遺産分割編]

2019-08-20[カテゴリー]:
あったはずの骨とう品(相続財産)が隠匿され、財産開示がなされない。
母の相続に関して、相続人である姉ともめています。 私は父の代から続くオーナー企業の社長を務めており、80歳を過ぎた今でも現役を貫いています。 姉の自宅は私の家の隣にあるのですが、母はそこで姉夫婦と同居しており、最終的には病院で息を引き取りました。 母が亡くなって…[サブカテゴリー]:
A家の事例:家系図参考になった!3
2019-08-20[カテゴリー]:
【遺産分割調停を地元の弁護士にお願いしてもよいか?】地元の弁護士による馴れ合いが…
父が亡くなり、母と兄を相手に相続でもめています。 母と兄は小さな地方都市に住んでいて、私は東京に住んでいます。 遺産分割調停を申し立てようとしているのですが、父が地元の名士であったことから、母と兄を相手に遺産分割調停を申し立てるといろいろと不利になることを心配しています。 裁判官…[サブカテゴリー]:
2019-08-19[カテゴリー]:
想定外の相続人の登場に戸惑い、連絡すら取りづらい。
先日、父が亡くなりました。 銀行口座からお金を引き出そうと、要求された戸籍を取り寄せて提出したところ、家族のほかに相続人がいることがわかりました。 父は何と、養子をとっていたのです。 父の先妻の実子と養子縁組をしていたようですが、先妻と離婚後も養子の存在について…[サブカテゴリー]:
H家の事例:家系図参考になった!4
2019-08-20[カテゴリー]:
多額の財産を独り占めし、一方的に100万円で片づけようとする長女。
母の相続のことで、3人姉妹でもめています。 長女と三女が結託して、私を遺産分割の話し合いから排除しようとします。 10年前に父が他界し、その後は実家で長女が母と同居していました。三女は結婚後も実家近くに住み、何かにつけ両親に甘えていたようです。私は地方に嫁ぎましたので…[サブカテゴリー]:
T家の事例:家系図参考になった!7
2019-08-20[カテゴリー]:
一方的に突き付けられた遺産分割協議書。出戻りには権利なし?
実家の相続のことで相談です。 田舎から出てきて30年が経ちますが、父に続いて母が亡くなりました。 相続人は兄と私の2人ですが、兄が実家に立ち入らせてくれず、一方的に遺産分割協議書を作成して署名を要求してきました。 内容は私の取り分がごくわずかで、家屋敷や大部分の…[サブカテゴリー]:
O家の事例:家系図参考になった!9

参考にしたい相続関連記事

2017-11-23
葬式費用の控除
葬式費用の控除 葬式費用は債務と共に相続財産から差し引くことができます。従って葬儀にかかった費用が多ければ多いほど、相続税が安くなります。ですから、葬式費用の領収書は保管し…
2019-07-26
相続問題・遺産分割協議で弁護士を付けるべきか【パターン別】
遺産分割協議で弁護士を付けるべきか 遺産分割協議中の相談者から、弁護士を付けるべきかどうかの相談を受ける。このまま家族同士で相談を続けても、解決しそうにないからと弁護士に相談をしているのだ…
2019-08-19
遺産分割の際に意思表示に瑕疵があった場合 -遺産分割の問題
遺産分割の際に意思表示に瑕疵があった場合遺産分割の問題 遺産分割協議は、共同相続人全員の意思の合致により成立しますが、意思表示が詐欺・脅迫による場合や錯誤による場合には、無効…
2020-03-29
Q73.調停委員が相手の見方をしている
調停委員には法律家ではない者も。ブレも大きい。心証が大切になることもある。 調停が話し合いの場であるということは既に述べている。だからこそ調停の雰囲気は調停員の態度は重要な…
2019-08-19
遺産分割協議書の文例 -遺産分割協議書の作成
遺産分割協議書の文例遺産分割協議書の作成 遺産分割のケースごとに遺産分割協議書の書き方は異なります。遺産分割に強い相続弁護士・東京永田町法律事務所が監修した遺産分割協議…
2019-08-19
第4章 日本の相続税はかかるのか
第1章 これからの相続 第2章 海外資産のモノの相続 第3章 海外在住・外国籍の被相続人・相続人がいる国際相続 …
ページトップへ

カテゴリ別 相続相談一覧これまで弁護士に寄せられたカテゴリ別相続問題

遺 言
遺言無効を争う
遺留分を争う
  • 遺言無効
    確認訴訟
  • 遺留分
    減殺請求
  • 遺言執行者
    解任
だましうちで遺言を書かせる。財産の不正操作の常とう手段です。遺言無効確認の訴えや、遺留分減殺請求などにより、財産の不正操作と戦います。
遺産分割
財産の不正操作に
要注意!
  • 預金の
    無断引出
  • 名義の
    無断書換
預金を勝手に引き出したり、不動産の名義を勝手に書き換える。財産の不正操作と徹底的に戦う覚悟がある方のお力になります。
不動産相続
評価や分け方で
モメる不動産相続
  • 評 価
    トラブル
  • 分 割
    トラブル
  • 不動産の
    不正操作
分けられない財産の典型である不動産。不動産の評価について相続人間でモメます。そもそも不動産が相続財産かどうかも問題になります。不動産を独り占めする財産の不正操作と最後まで戦います。
事業承継
同族会社の
内部紛争に勝つ!
  • 取締役の
    不正追及
  • 株主総会
    の形骸化
同族会社の内部紛争や支配権争いでお悩みの方のお手伝いをします。事業を営む方の相続問題は通常の相続以上に複雑です。会社の支配権を勝ちとり、事業を守り抜きます。
国際相続
国外財産があると
どうなるの?
  • 海外財産
  • 海外在住
  • 国際結婚
相続財産が海外にある場合、手続きが複雑になります。国内財産の分け方も絡む紛争を総合的に解決します。
相続税
節税対策の
ポイントを知りたい
  • 税務調査
  • 税務訴訟
  • 相続税の
    還付
生前にどれだけ詳細にシミュレーションすることができたかで、相続税対策は決まります。遺言内容にも影響しますので、多方面からの検討をする意味でも弁護士兼税理士にお任せ下さい。