共有持ち分の買取を請求する相続人。不動産の評価でもめている。
[サブカテゴリ]：不動産相続
共有持ち分の買取を請求する相続人。不動産の評価でもめている。
相談者からの相談内容
両親が残してくれた不動産について兄弟でもめています。 父は17年前に亡くなりました。 その際の相続では、父の遺産である鎌倉の実家家屋を母が相続し、実家土地を兄と私の２人で相続しました。 自宅土地は兄と私が２分の１ずつ共有ということになりました。 父の死後、母は一人暮らしを続けていたのですが、母も高齢となってきましたので、５年前から私たち夫婦が実家にて母と同居することになりました。 兄は都内の賃貸マンションで家族と一緒に住んでいます。 先日、母が亡くなりました。 49日の法要後、兄弟で相続について話し合うことになっていたのですが、兄は話し合いに応じませんでした。 数日後、兄から手紙が届きました。 その手紙には、「実家の土地の共有関係を解消したいので、自分の持ち分を買い取ってほしい。母の相続については、実家の家屋の価格の２分の１に相当する価額をお金で支払ってほしい」と書かれていました。 私としても、共有関係を解消したいと考えていましたので、兄の提案には賛成しましたが、いくら兄に支払うのかについて意見が食い違っています。 兄は時価１億5000万円を基準に考えて請求していますが、私は路線価を基準に考えたいと伝えました。 どうやら兄はこのお金で一軒家を購入しようと考えており、少しでも多くのお金を手にしたいようです。 兄は一歩も譲らないと言っており、このままではいつまで経っても問題は解決しません。 話し合いを進めようと電話をしましたが、兄は感情的になって「安い金額しかもらえないなら、共有のままで良い」と言って、一方的に電話を切ってしまいました。 土地の問題だけではなく、母の相続の話もしなければならないのに、兄は電話に一切出なくなってしまい、先が思いやられます。 今後どのようにすれば良いのでしょうか。- 弁護士からの
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ご相談者は①鎌倉のご実家の土地（以下「本件土地」）をご兄弟でどのように分割すればよいのか、②お母様の遺産分割をどのように進めればよいのか、という２つの問題を抱えていらっしゃるようです。
まず、①本件土地の分割についてご説明します。
①は遺産分割の問題ではなく、共有物分割の問題です。遺産分割も共有物分割も、共有関係の解消という点では共通点があります。しかし、遺産分割は被相続人が死亡した場合に、遺産全体を分割する手続きで、協議がまとまらなければ、問題解決のためには家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることになります。一方、共有物分割は被相続人の死亡といった契機はなく、共有者がいつでもできるもので、対象もと特定の共有物であり、協議がまとまらなければ、解決のためには地方裁判所に共有物分割訴訟を提起することになります。
ご相談のケースでは、お父様が亡くなられた後、本件土地はご兄弟で２分の１ずつの共有とし、家屋はお母様のものとされたとのことです。まさにこれが遺産分割の手続きです。遺産分割で、ある財産（本件土地）を共有にすることも可能ですが、さらにその共有状態を解消する場合には、遺産分割ではなく、共有物分割の手続きをとる必要があります。したがいまして、本件土地をご相談者とお兄様で分割するには、共有物分割の手続きをとることになります。
具体的な手続きですが、まずはご兄弟で協議を行うことが考えられます。しかし、本件土地の評価につき、ご相談者は路線価価格を、お兄様は時価を主張されているのですから、協議において合意が成立するには難しいと思われます。
協議での合意成立が難しい場合は、ご相談者あるいは夫人様が共有物分割訴訟を提起することになります。分割には、①土地そのものを分ける「現物分割」、②土地を競売して代金を分ける「競売分割」、③土地を一方当事者に取得させて、その一方当事者が他方当事者に金銭を支払う「全面的価格賠償」という方法があります。
本件では、ご相談者が本件土地に住んでいらっしゃったわけですから、ご相談者に本件土地を取得させて、ご相談者がお兄様に対して、お兄様の持分に相当する土地代金を支払う全面的価格賠償が適切でしょう。
次に問題となるのは、ご相談者がお兄様にいくら支払う必要があるのかという点です。
判例は、「事件を総合的に考慮し、当該共有物を共有者のうちの特定の者に取得させるのが相当であると認められ、かつ、その価格が適正に評価され、当該共有物を取得する者に支払能力があって、他の共有者にはその持分の価格を取得させることとしても共有者間の実質的公平を害しないと認められる特段の事情が認められるとき、全面的価格賠償の方法をとることができる」としています。したがいまして、全面的価格賠償の方法をとるためには、土地の価格を適正に評価する必要があります。
両当事者はそれぞれ土地の評価額について資料を提出するでしょうが、両者の金額に開きが生じるのが普通です。土地を取得する者は低い評価額を主張しますし、お金をもらうものは少しでも高く評価します。このような場合には、訴訟手続きの中で不動産鑑定士に鑑定を依頼して、最終的な評価額を決めることになります。
最後に、②お母様の遺産分割についてですが、①とは異なり、遺産分割の問題となります。
相続人間で協議がまとまらなければ、家庭裁判所で遺産分割調停を行うことが考えられます。すでにご兄弟の間で共有物に関する争いが生じている状況ですから、裁判手続きを経ない任意の交渉で解決することは難しいと思われますので、早期に遺産分割調停を申し立てる必要があると考えます。
ここがポイント！
前回の相続で共有とした不動産について、共有関係を解消したい場合には、遺産分割とは異なる手続きを行う必要があります。
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