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【戸建て・譲渡所得税・小規模宅地等の特例】相続・遺産分割で不動産評価が複雑なわけ[POSTED]:2019-10-21

【戸建て・譲渡所得税・小規模宅地等の特例】相続・遺産分割で不動産評価が複雑なわけ

不動産が相続財産に含まれていると、遺産分割はもめる。
不動産が相続財産に入っているだけで、遺産分割の話し合いは長引く。
不動産は相続税対策において節税アイテムとして珍重されるが、なぜ遺産分割になるともめる原因なのか。
端的に、不動産の評価が相続人間甲で別れてしまうからなのだが、
 遺産分割で不動産評価が相続人間で分かれる事例を紹介する。

解体費用や造成費用、売却先による売却価格(一軒家の場合)

マンションではなく一軒家であれば、古くなった建物は価値がゼロ。
売却をする場合に建物を壊す必要も出てくる。
建物解体費用は、相続財産の分け方に大きく影響する。
不動産の売却先が誰かによっても売却価格が決まる。
業者に売る場合は、ハウスメーカーが購入する。
大きな土地を購入したハウスメーカーが、土地を何区画かに分割して分譲地として活用する。
小さな家を建てて全体の収益を大きく見込む場合である。
大きな土地をそのまま売却する場合に比べて、小さな区画に区切って売却したほうが利益が出やすい。
業者の利益もあるので、不動産の売却価格は低めに出ることが多い。
エンドユーザーに買ってもらう場合は、売却価格を高く設定することも可能である。
勾配がきつく、宅地造成などが必要になってくると売買価格に大きな影響が出る。
宅地造成費用を見積もる必要があるからである。
特殊な条件が多ければ多いほど売却価格は下がる。

私道負担や既存不適格物件

勾配がきついと家と同様に、不動産売却の特殊条件として考慮される。
私道の負担をする必要がある土地は、それだけセットバックの必要があるので利用できる面積が減る。
相続裁判や遺産分割では、なかなか当たり前のこととして当事者間で合意ができない。
建築当初は建築基準法に合致していたものの、事後的に建築基準法違反になっている建物もある。
次に建物を建てるときには新しい建築基準法に基づいて建物を立て直すことになるため、建物が建たない。
この事情が不動産の売却価格に大きな影響を与える。
不動産がそもそも売却できないこともある。

地域やマンションとの比較

世田谷区や杉並区のような比較的大きな敷地に立つ一軒家は、売却先に困る事例が多い。
住まいは求められる要素が時代によって異なり、 大きな家に住むことは流行らない。
家族の人数が減り、多世帯同居は一般的ではない。
小さな物件はいざとなった時に売却もしやすい。
そもそも一軒家よりもマンションの方が、リフォームも安くすみ、売りやすいので人気がある。

地価の変動

最近の日本ではなかなかなかったことだが、不動産の価格が短期間の間に大きく変動することがある。
不動産価格が上がっていると、不動産価格の変動を過大に考慮した相続人が、不動産価格を大きく見積もる。
遺産分割調停の途中で不動産価格の査定をしたものの、今はもっと高いはずであると強弁を用いる当事者も多い。
逆に不動産価格が遺産分割の途中で下がることもある。
遺産分割調停が長引くと、鑑定した不動産価格が妥当ではなくなることもある。

仲介手数料

仲介手数料もバカにならない。
代償分割で不動産を売却する際は、特定の相続人が売却をする。
諸経費を見積もる際に、仲介手数料は不動産価格によって大きな要素となる。
1億円の不動産で約300万円、2億円の不動産で約600万円。
その他の登記費用や司法書士に対する報酬などを含めると大きな額になる。

まとめ

不動産査定といっても、不動産がいくらで売れるか自体がそもそも単純な話ではない。
不動産の特性によって、大きく評価が変わる。
特殊な手続きが売却にあたって必要な不動産もある。
事情によってはそもそも不動産が売却できないこともある。
不動産の評価は相続財産の評価において1番大きな要素である。
だからこそ不動産が関係すると、相続が面倒になり。揉めやすくなり、遺産分割も成立しにくい。

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