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不動産評価のために必要な測量や現地調査

土地の評価を下げる減算ポイントはいろいろあります。
図面を見ただけではわからないこともありますので、実際に測量したり、現地調査をしたりすることも大事です。
測量や現地調査というのは、やはり専門知識がないとマイナス要因をきちんとチェックできないので、専門家に任せたほうがよいでしょう。

公による規制も相続税の節税ポイントに

行政当局の規制で土地の利用が制限されている場合も、評価減の対象になりますが、これは専門家でも見落としがちですので、所有者自身が確認したほうがよいでしょう。
◎容積率の異なる地域にまたがっている
容積率は敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合のこと。
土地はすべて容積率が決まっていて、決められた容積率でしか建物を建てられません。
容積率が大きければそれだけ高い建物が建てられるわけで、容積率は小さい土地よりも大きい土地のほうが利用価値は高いので評価も高くなるのです。
基本的には一つの土地に対する容積率は一つですが、まれに容積率が異なる二つ以上の地域にまたがっているケースがあります。
たとえば奥行きの長い土地で正面路線価の道路沿いの部分は容積率300％、奥まった部分の容積率100％という場合。
容積率300％を基準にした路線価で容積率100％の部分まで評価すると、高く評価しすぎて相続税評価額が高くなってしまいます。
そのような土地は容積率が評価額に及ぼす影響度を考慮して評価を減らすことが可能です。
◎都市計画にかかっている
都市計画道路予定地の区域内にある土地は、建物の建築制限など宅地としての利用に一定の制限を受けるために評価減の対象になります。
この場合、都市計画道路の予定地の面積が大きければ大きいほど、地域の土地利用が高層化されていればいるほど、土地価格に及ぼす影響は大きいという考え方に基づいて減額割合が算定されていて、最大で50％評価減の適用が受けられます。
◎路線価が設定されていない
都市部の土地にはほとんど路線価が設定されていますが、まれに奥まった土地などで路線価が設定されていない場合があります。
路線価が設定されていない道路に接している土地の評価は、近くの路線価を参考にして行ったり、税務署に「特定路線価」の設定を申請したりして、その結果に基づいて評価します。
通常、特定路線価は近隣の路線価よりも低め（5％程度）に設定されるので、これに基づいて評価すれば、評価額を下げられます。
土地の形状によっては特定路線価よりも、近隣の路線価をベースに算定した方が評価額が低くなり節税につながるケースもあります。
◎セットバックが必要な土地
建築基準法では原則、公道は最低限４ｍの幅が必要とされています。
最近建てられた建物はその点を考慮して建てられていますが、古い建物でここ最近は建て替えを行っていない場合には、面する道路が４ｍ未満のケースがよくあります。
このような土地に新しく建物を建てる場合、道路用に土地の一部の提供を求められる可能性があります。
具体的には道路の中心から２ｍのラインまで敷地を後退させなければならず、その分、所有する土地が減少してしまいます。
この後退部分のことを「セットバック」といいます。セットバックが必要な部分については、70％の評価減になります。

都市計画道路予定地であることも相続税の節税効果がある

都市計画道路予定地の区域内の土地は、建築制限がかかるので、一般的にはマイナス評価とされています。
ただし、敷地内に都市計画道路の予定地がかかっているマンションというのは、実は購入物件、賃貸物件としては決して悪くありません。
都市計画道路の予定地には、当面は実現性が低い予定地と、近い将来に建設工事に取り掛かることがほぼ決まっていて実現性が高い予定地があります。
実現性が低い場合、それでも都市計画道路の予定地である以上、好き勝手に建物は建てられないので、マンションの敷地や周囲に余裕がある状態がキープされます。つまり、立地や周辺環境がゆったりした、条件のいいマンションという評価もできるのです。
実現性が高い場合、それはそれで用地買収の対象になるので、まとまったお金がそのマンションに入ってくる。それを住人で分けるケースや、管理組合でまとめて管理して修繕資金などに充てるケースもあります。
そのため、都市計画道路の予定地がかかった物件は案外お得だったりします。
もちろん、できあがった道路の騒音や振動がよっぽどひどければ話は別ですが。

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• 2019-06-09
• [CATEGORY]： 不動産相続編,相続税編
• [TAG]：相続税評価額,都市計画道路,不動産相続,相続税,相続,不動産
• [AUTHOR]：遺産相続の弁護士･税理士 永田町法律税務事務所