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【立地や利用状況を確認して相続税節税】環境の特性を生かして相続税を節税[POSTED]：2019-06-07
生活環境の悪い土地の不動産評価額は低い
通りの騒音がうるさかったり、異臭が漂ったり、日当たりが良くないといった、周囲の環境も土地の評価に影響します。
生活環境が悪い土地は評価額が下がります。
生活環境に問題がある土地を評価する際には、問題の大きさを客観的な基準で計測して数値化し、問題の影響を受けない付近の土地と比較することで、どれくらいの悪影響があるかを判断します。
悪影響の大きさによって評価減の割合が決まります。
◎近隣に墓地がある
身近に存在することで一般の人たちが嫌悪感や不快感、危険性などを感じる施設のことを不動産業界では「嫌悪施設」といいます。
近隣に嫌悪施設があることは不動産価格のマイナス要因になります。
墓地のような忌地もその一つ。
墓地に隣接する土地や、多少離れていても窓から丸見えになるような土地は、著しく利用価値が低下しているという理由で10％の評価減になります。
◎騒音や振動、悪臭がする
騒音や振動がひどい線路脇や高速道路沿いの土地、悪臭がする工場やゴミ焼却施設の隣地なども、利用価値が低くなるために10％の評価減になります。
◎高圧線の下、地下鉄の上
高圧線の下の土地は何らかの建築制限がかかっていることが多く、評価減の対象になります。
建物がまったく建築できない場合は借地権割合か50％評価減のいずれか高い方、建物の建築に制限を受ける場合は30％減です。
下に地下鉄が通っている土地も、そのために建築制限がかかっているような場合は評価減になります。
◎土地が道路に接していない
公道にまったく接していない土地を「無道路地」といいます。
無道路地は建物の建築に制限がかかりますし、公道に出るために他人の土地の上に公道まで通じる道路を作る必要もあるため、評価減になります。
無道路地は路線価に基づいて不整形地として評価した価額から、最大40％減額されます。
◎文化財が埋まっている
文化財が埋まっている土地を「埋蔵文化財包蔵地」といいます。
埋蔵文化財包蔵地は発掘調査の必要性や保存の義務があるために、土地の利用が制限されます。
一般的には発掘調査にかかる費用や期間を算定した上で、評価減がなされます。
不動産の立地や利用状況により異なる不動産評価額
墓地に隣接している土地というと忌避したくなりますが、考えようによってはお買い得物件かもしれません。
土地の南に墓地が隣接している場合、そこに高い建物が建つことはありませんから、将来に渡って絶対に日当たりが悪くなることはないでしょう。
逆に南側に空き地がある場合には、将来的に必ず建物が経つという前提で購入をしたほうがいいでしょう。
化学工場やクリーニング工場があった場所は、土壌汚染の心配もあります。
築地市場の移設で問題になった豊洲の土壌汚染も、以前にガス製造工場があったためといわれています。
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