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不動産相続における「貸付事業」とは

小規模宅地等の特例の対象になる宅地には、居住用宅地と事業用宅地の２種類があります。
いずれも相続開始の直前において、被相続人（または被相続人と生計を一つにしていた親族）が居住用または事業用に使っていた宅地が対象になります。
事業用宅地はさらに、貸付事業以外の事業用の宅地と貸付事業用の宅地に分かれます。
ここでいう「貸付事業」には、「不動産貸付業」、「駐車場業」、「自転車駐車場業」及び事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行う「準事業」が含まれ、本格的な駐車場経営から小さな遊休地を貸駐車場にしているケースまで、規模を問わず特例の対象になります。
小規模宅地等の特例が認められれば、200㎡までが50％評価減の対象となります。

青空駐車場は不動産相続において不利

ただし、小規模宅地等の特例には「宅地の上に建物や構造物があること」という適用要件があります。
このため地面に駐車スペースを区割りしただけの、いわゆる青空駐車場はこの特例の対象にはなりません。
適用を受けるためには、アスファルトを敷き詰めたり、フェンスを付けたり、立体駐車場にしたりするなど、構造物を設ける対策が必要になります。
砂利を敷いた路面は構造物として認められます。
ただし、砂利の量が少なかったり、砂利が埋没していたりする場合などは、構造物とは認められずに特例の対象にはならないと判断される恐れもあるので、注意してください。

駐車場でも相続税評価額を下げられるか

遊休地を有効活用するサイドビジネスとして駐車場経営も人気があります。
貸付事業用宅地として小規模宅地等の特例の適用も可能なので、相続税対策にも使いやすいのです。
ところで自用地に賃貸マンションやアパートを建てると「貸家建付地」の評価になって相続税評価額を下げられますが、駐車場はどうでしょうか。
賃貸マンションやアパートの経営も駐車場経営も、賃貸契約を交わして賃料収入を得るという意味では同じようなビジネスに思えますが、少し異なります。
駐車場の賃貸借契約の本質はその土地で一定期間、車を保管することを請け負って、その対価を受け取ることであって、賃貸した部屋の占有権が与えられる賃貸マンションやアパートの賃貸借契約とは違うものと考えられています。
そのため土地の所有者自らが駐車場経営をしている場合、原則として、駐車場に使われている土地は自用地として評価することになっています。
しかし、駐車場でも、貸家建付地の評価が認められる場合もあります。
たとえば賃貸マンションや貸ビルの敷地内や隣接した敷地に駐車場があるケース。
このケースで駐車場の利用者全員が賃貸マンションや貸ビルの賃借人の場合、建物と駐車場の利用単位が同一とみなされて、駐車場を含めた敷地全体を貸家建付地として評価できます。
駐車場の一部を建物の賃借人以外の第三者に貸し付けている場合や、土地の所有者自身が使用している場合は、利用単位が同一とはみなされないので自用地評価になるのです。

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• 2019-05-26
• [CATEGORY]： 不動産相続編,相続税編
• [TAG]：事業用宅地,小規模宅地等の特例,居住用宅地,貸家建付地,不動産相続
• [AUTHOR]：遺産相続の弁護士･税理士 永田町法律税務事務所