亡き母の土地を無償で借りてきた妹が、土地の評価をめぐって図々しい主張をしている。
[サブカテゴリ]：遺産分割
亡き母の土地を無償で借りてきた妹が、土地の評価をめぐって図々しい主張をしている。
相談者からの相談内容
母の相続について相談したいです。 妹夫婦は母の土地に家を建て、30年間母とその家で同居してきました。 家は妹と義弟の共有名義になっていると聞いています。 妹夫婦は母に地代を支払っておらず、母も妹夫婦に家賃を支払っていなかったそうです。 昨年母が亡くなりました。 相続人は私と妹の２人なのですが、母の遺言に基づき、１億円相当の世田谷の土地と預金8000万円すべてを妹が相続しました。 私としては、母がそのような遺言を残していることも知らず、非常に驚きましたが、母の世話を妹に任せきりにしていたので仕方ないとも考えました。 しかし、せめて遺留分だけでももらいたいと考え、妹に対して4500万円の遺留分減殺請求を行いました。 数日後、妹の代理人であるという弁護士から通知書が届き、その中には「妹夫婦は母に対し家賃を、母は妹夫婦に対し土地を、それぞれ無償提供してきたが、家賃は地代を大幅に上回るものである。 つまり、妹夫婦は母に対し低額の賃料を支払ってきたことになり、母と妹夫婦の間で当該土地について賃貸借契約が結ばれていたといえる。 そのため、土地の評価額は時価よりも低くなり、遺留分侵害額も低額になる」と記載されていました。 私としては、母と妹夫婦との間には賃貸借も使用貸借も成立していないと考えていたので、納得がいきません。- 弁護士からの
一言アドバイス - 「学ぶ」コーナーでまずは勉強 頃合を見計らって弁護士に依頼 状況によって弁護士に依頼 至急弁護士に依頼することが望ましい 今すぐ弁護士に依頼することが望ましい
- 今すぐ弁護士度
- 簡単に解決できる見込み やや簡単に解決できる見込み 解決できる見込みあり 解決するのがやや難しい 解決するのが難しい
- 解決難易度
お母様と妹さん夫婦との間の土地に関する法律関係が問題となっています。
結論としては、使用貸借が成立していたと考えます。
まず、賃貸借契約が成立する要件についてですが、民法６０１条によれば、賃貸借契約が成立するためには、当事者の一方が相手方にある物の使用及び収益をさせることを約し、相手方がこれに対して賃料を支払うことを約することが必要です。
つまり、①使用・収益させることと、②賃料を支払うことについて、合意が必要です。賃料は、必ずしも金銭である必要はなく、現物供与や労務給付でも構いません。
本件では、特に、お母様と妹さん夫婦の間で②賃料支払いの合意があったかが問題となります。
妹さんの弁護士の主張は次のとおりと思われます。
お母様は妹さん夫婦に土地を無償で提供したので、お母様は妹さん夫婦に地代相当額を提供したとみることができる。
また、妹さん夫婦はお母様に家屋を無償で提供したので、妹さん夫婦はお母様に家賃相当額を提供したとみることができる。
地代相当額より家賃相当額の方が高額なので、実質的には、妹さん夫婦がお母様に家賃相当額と地代相当額の差額を提供したとみることができる。
そうすると、妹さん夫婦はお母様に土地の賃料を支払ってきたに等しい。
しかし、妹さん様の弁護士の主張は妥当とは思われません。 理由は以下の２点です。
まず、賃料は必ずしも金銭である必要はなく、現物供与や労務給付でも構いませんが、何らかの給付は必要と考えます。
本件では、妹さん夫婦はお母様に、金銭はもちろん、現物や労務の給付はしていません。
次に、妹さん様の弁護士は、地代相当額より家賃相当額の方が高額であることを前提にしていますが、他人間ならばともかく、親族間では必ずしも地代相当額より家賃相当額の方が高額であるとはいえません。
賃料支払いの合意を基礎づける事実・証拠がない以上、お母様と妹さん夫婦の間で②賃料支払いの合意はなかったと考えられます。
したがいまして、賃貸借契約の成立は認められません。
次に、使用貸借契約が成立する要件についてですが、民法５９３条によれば、使用貸借契約が成立するためには、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還することを約して相手方からある物を受け取ることが必要です。
つまり、①目的物を無償で使用・収益させることの合意、②契約終了時の目的物の返還についての合意、③目的物の交付が必要です。
本件では、特に、①目的物を無償で使用・収益させることの合意があったかが問題となります。
お母様は妹さん夫婦に対し、お母様の土地に妹さん夫婦の家屋を立てることを承諾していたわけですし、地代を取る約束もしていないのですから、お母様は妹さん夫婦との間で、土地を無償で使用・収益をさせることにつき黙示に合意していたと合理的に推認することができます。
東京高等裁判所平成１２年７月１９日判決も、親の所有する土地に子が建物を建築した場合、親と子及びその妻の間に使用貸借契約が成立したと認定しています。
②契約終了時の目的物の返還についての合意については、契約終了時に目的物を返還するのは当然ですし、③目的物の交付についても、土地を引き渡しているわけですから、ともに認めることができます。
したがいまして、本件では、使用貸借契約が成立していたと考えます。
もし仮に、お母様と妹さん夫婦との間で、賃貸借も使用貸借も成立していないとすると、妹さん夫婦はお母様の土地を、法律的には不法占拠していたことになります。
そうすると、お母様が請求すれば、妹さん夫婦は家屋を収去して土地を明渡し、お母様に損害賠償を支払わなければならないことになります。
しかし、お母様はそのような事態を望んではいらっしゃらなかったと思われます。
したがいまして、賃貸借も使用貸借も成立していなかったとはいえないと考えます。
土地に関する法律関係や土地の評価に関する争いは、複雑な主張を行うことになりますので、専門家に任せることをお勧めします。
ここがポイント！
土地に関する法律関係や土地の評価に関する争いは、複雑な主張を繰り広げる必要がありますので、早期に弁護士に相談してみましょう。
この記事が参考になった方はクリック！
