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Q75.不動産の評価額について合意が取れなかった場合はどうするか[POSTED]：2020-04-04
鑑定士による評価に。コストがかかるので怖気づく当事者がほとんど。
遺産分割において不動産の評価額は争いが起きるポイントの一つである
不動産を取得するものはできるだけ不動産価格を低く評価する。
逆に不動産を取得しないものは、不動産をできるだけ高く評価することによって、代償金を多く受け取ろうとしたり、不動産を取得したものに対し他の財産を取得させないようにするだろう。
不動産の評価額は相続税申告において路線価に基づく一点の計算式が確立している。
ところが相続税申告の相続税評価額においてすらも、税理士によって評価が分かれるほど、ととは単純ではない。
減額ができる要素を適用できるかどうかは、税理士によって考え方が異なる。
そして不動産の評価額は、遺産分割において取引価額を出すに当たって、大いに考え方が分かれる。
換価分割においては実際に不動産を売却するわけなので、売却価格はシミュレーションではなく現実の価格として算出することができる。
そして売却価額の対価は現金として相続人間でわけあうのだから、現金を分けるという数字の計算の話になって、争いも起きない。
ところが現物分割や代償分割においては、不動産を取得するものと不動産を取得しない者の利害が、先に述べたように対立する。
実際に不動産を売却するわけではないので、売却したとしたらというシミュレーションをすることによって価格を仮装で決めることになる。
一般的に路線価価格や固定資産税評価額に対して一定の計数をかければ、取引価額が算出されるということになるが、その計算式も一つのモデルでしかない。
特に不動産は個性があり個体差が激しいとされている財産なので、利用の仕方や周辺の環境、来歴などによって大きく評価が左右される。
そして既に述べたように不動産を取得するものと取得しないもので、お互いが不動産価格を主張し合うのであるが、知り合いの不動産屋に頼めば、高く見積もって欲しい低く見積もって欲しいなどと評価額は自由自在に調整が可能である。
そのレベルの評価額を資料として出しあったとしても 、全く証拠としての価値はないだろう。
最終的に不動産評価額は、不動産鑑定士による評価で決めることになる。
ただ注意が必要なのは自分で不動産鑑定士に評価をお願いしたとしても、最終的に相手方がその評価が争うことによって不動産鑑定士に対する報酬は無駄になりかねない。
最後は裁判所も関与した上で、裁判所の指定する不動産鑑定士に依頼をすることになる。
不動産鑑定士の報酬は法定相続分で全ての相続人が負担し合うということになるのが普通である。
不思議なことに不動産鑑定士を正式に依頼するという流れになると、不動産評価額についての争いは急に収束することが多い。
たとえ 法定相続分の割合でしか負担しないとしても、本当にコストがかかる不動産鑑定士絵の依頼は、躊躇するということではないか。
コストがかからないのであれば権利主張するが、 コストがかかるとなった瞬間に急に合理的になるのだろうか。
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