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不便な土地の不動産評価額は低くなる

宅地の相続税評価額は基本的に「路線価」に「面積」を掛け合わせて計算します。
しかし、同じ路線価の道路に面していて、同じ面積の土地だとしても、土地の形状や道路との接し方などはそれぞれ違います。
たとえば400㎡の面積の土地でも、縦20ｍ×横20ｍの正方形の土地もあれば、縦80ｍの横5ｍのウナギの寝床のような長方形の土地もあります。
底辺50ｍ×高さ16メートルの三角形の土地だってある。
正方形で400㎡の土地は使いやすいですが、ウナギの寝床や三角形の土地は使いにくいものです。
不動産取引の現場では使いやすい土地は市場価値が高く評価されるし、使いにくい土地は逆に低く評価されます。
しかし、「路線価×面積」だけではそうした市場価値は反映されないので、適正な評価額を導き出せない場合が出てきます。
そこで相続税評価においては、形が整っていない（不整形地）、生活環境が悪い、利用制限がある、追加の費用が掛かるなどの理由から使いにくい不便な土地は、評価を下げることができるのです。

不動産評価額を減額できるポイント

土地は二つとして同じものはありません。
土地の図面と照らし合わせながら現地調査や測量をしてみると、減額できるポイントは案外たくさん見つかるものです。
一つ一つは小さな評価減でも、それが積み重なることで相続税の税額は大きく違ってくる場合もあります。
◎細長い土地
前述の通り、ウナギの寝床のような土地は使いにくいものです。
間口が狭い土地は最大で20％、奥行きが長い土地は最大10％の評価減が可能です。
◎形がいびつ
正方形や長方形などの整形地ではない土地のことを「不整形地」といいます。
三角形の土地、台形の土地、L字型の土地などは不整形地とされ、最大40％の評価減がなされます。
◎広すぎる土地
著しく広い土地を「広大地」といいます。
三大都市圏にある500㎡以上の土地で、都市計画法での開発行為を行った場合には、道路などが必要になる土地のことです。
広い土地をそのまま売却するとしてもなかなか買い手が付かないのが現状です。
通常は区画整理をして道路を通すなどしてからでないと売却は難しい。
しかも道路部分は無価値なものとして売買されます。
つまり広大地は面積100％を宅地に活用できるわけではないので、その分を考慮して評価されます。最大65％の評価減です。
◎極端な高低差がある
周囲に比べて著しい高低差がある場合、利用価値が著しく低下していると認められて、10％減の評価減が適用されます。
周囲の住宅に比べて高台にある土地、あるいは周囲に比べて低地にある土地は、高低差を是正して利用するために階段やスロープを作るなどの工事が必要になります。
家を建てるときには土留めもしなければならない。そうした費用を勘案しての減額措置です。
ただし、たとえばその地域一帯に高低差があるなどして、利用価値が著しく低下している状況が路線価や固定資産税評価額にすでに反映されている場合には、減額対象にはなりません。
◎がけ地を有する土地
「がけ地」というのは傾斜が強いために通常の用途に供することができない土地のこと。
自然の形状で存在する斜面もあれば、山間部の開発で土を切り取ってできたがけ地、宅地造成の際に土を盛ったできたがけ地などもあります。
がけ地部分に評価減が適用されて、がけ地の面積とがけ地の方位（斜面の向き）で最大47％の減額になります。
◎土壌が汚染されている可能性がある土地
公害などの影響を受けた土地や過去にガソリンスタンドや工場として使われていた土地は、土壌が汚染されている可能性があります。
土壌が汚染されていること自体はもちろん、そのために生じる心理的な不安も土地の評価にとってはマイナス要素になります。
土壌汚染対策法（平成14年施行）によって、土地所有者は土地の調査や浄化を義務付けられています。
汚染がない状態の評価額から汚染状態を改善するための浄化費用をはじめ、減価相当額を差し引いて、評価減がなされます。
◎私道の用に供されている土地
宅地の一部が私道として使われている場合、利用状況によって私道部分の評価が異なります。
その私道が通り抜けできるなどして不特定多数の人の通行に使われている場合、評価額はゼロになります。
一方、行き止まりの私道で、特定の人の通行だけに使われている場合は、評価の対象になります。
評価額は通常の路線価で評価した価額の30％です。

相続における不動産評価額は評価する専門家ごとに差が出る

現預金のような金融資産は誰が評価しても同じ金額になりますが、土地資産というのは、「100人の税理士がいれば100通りの答えが出てくる」と言われるほど、評価する専門家によって評価額に差が出る資産です。
実際に税理士によって評価が大きく分かれることもあるし、数字の問題だからと言ってデジタルで一刀両断に結論が出せるわけではありません。

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• 2019-06-05
• [CATEGORY]： 不動産相続編,相続税編
• [TAG]：不整形地,広大地,相続税評価額,不動産相続,相続税,不動産
• [AUTHOR]：遺産相続の弁護士･税理士 永田町法律税務事務所